（温馨提示：播放器右下角可以调视频清晰度）
城市里新建的商品房小区，一般都有物业公司管理。谁家水管漏了，马桶堵了，都可以找物业上门修理。但是有一些老旧小区，没有专业的物业公司，居民家里出了麻烦，只能找邻居帮忙或者自己想办法，很不方便，而且因为缺乏管理，小区的公共环境也比较脏乱。最近，北京朝阳区八里庄街道有着40年历史的老小区来了专业的物业公司。他们干得怎么样？小区有没有改观？居民们满意吗？
3月20日下午三点，因为天气预报北京当天有降雨，红庙社区机二委小区的物业经理李玉清嘱咐物业人员加强防范。
一个小时之后，雨果然下了起来，为了防止雨水倒灌，李玉清又领着物业人员查看雨情。
李玉清之前在一个大型商品房小区担任物业经理，他原以为这个小区面积小，人也少，活儿应该不多，没成想从去年年底到现在他就没怎么休息过。昨天刚下完雨，今天雨停了，又起了大风。
从去年底开始，李玉清所在的物业公司进驻了有着40年历史的机二委小区，刚开始，很多居民对他们能起什么作用将信将疑，因为这个小区设施太老，问题太多。
这个院里基本上都是员工宿舍，也没有物业，只有一个修缮队负责维修。院子里停着的僵尸车有的已经两年了，牌子被摘了都没人管。
与机二委小区情况类似的还有京棉三厂小区，这里的居民对小区以前的环境也很是不满。脏乱差，门口垃圾到处都是，私搭乱建，自行车没地儿放，人走路过不去。
虽然现在看起来这些房子普普通通甚至有些老旧，但在当时能住上这样的楼房是让人非常羡慕的。
京棉三厂小区居民齐学仁说：“当时北京市好多房子都没有电梯，像我们住的高层里面有电梯，有独立的厨房，有独立的卫生间，房间宽敞，有大阳台，感到特别自豪。”
这样的情况持续了二十多年，后来由于企业改制或转型，小区的问题慢慢浮现出来，基础设施陈旧，停车秩序混乱，家里跑冒滴漏等等，大家的烦心事糟心事也越来越多。
齐学仁说：“原来什么事儿都依靠厂子，厂子就是一个小社会，吃喝拉撒睡都可以包了，有一些生活设施，因为没有这个厂子了，所以就没人管了，觉得不太方便了。”
据了解，八里庄街道共有65个居住小区，其中老旧小区44处，占总数的68%。仅2018年，由于空间规划落后、设施设备老化、主管单位失责、公共服务缺失等问题导致的投诉量就占全年总投诉量的50%以上。
北京市朝阳区八里庄街道工委书记张福来说：“老的居民区留下来给我们造成最大问题是什么呢？就是老旧小区历史上物业管理是落后的，有的甚至是失控、失管、没有。随着这么多年企业有一个生老病死置换，这些企业的人还在，老年人他们住在这里曾经有过辉煌，也为北京做过很多贡献，在这种环境中生活能感觉到他们个人意见比较大。”
因为前期投入成本大但利润不大，一些商业化的物业公司往往不愿意进驻这样的老旧小区，而很多居民虽然对生活现状不满意，但又不想承担太多物业费，对物业公司进来也有疑虑。
张福来说：“有能力不愿意来，想挣钱又挣不到，要来我们也不让，所以在选择上要有一种社会担当，并且有相应的物业服务实力和成功的先例。我们对物业公司需求是什么？就是先尝后买，先提供服务后再收费。”
先尝后买，先单项收费再多项收费。这是八里庄街道老旧小区探索物业服务的一条新路子。而在物业到来之前，八里庄街道已经拆除了一批占用公共空间的违法建筑，同时进行了内部道路和小区环境的整治，大大降低了物业入驻的改造压力，使物业公司真正实现“拎包入住”。
张福来说：“俗话讲睡觉送枕头，我们把基层违法建设拆除掉，把基本环境绿化做好，上下水包括必要服务设施、一些办公物业用房规范出来，一旦物业进入无偿交给他。”
物业公司进来了，从哪里开始入手呢？就从解决人人诟病的停车问题开始。
红庙社区居委会副主任傅静说：“我天天晚上睡觉就想两百多个车位，两百多辆车我怎么安置？晚上睡觉都在想怎么划车线，怎么弄，那会儿都不敢想要收费，怎么收费，我真的不敢想，两百个车位真的安排不了。”
在前期问卷调查时，机二委小区居民登记的车辆总数是210个，但是小区满打满算才划出103个停车位，根本无法满足需要。经过物业公司的大量调查和走访，剔除了并未在小区实际居住的车辆信息，同时清理出一直占用车位的僵尸车辆。
试运行两个多月之后，小区停车渐渐有序了，乱停乱放的情况大大减少，在免费两个月之后，今年3月开始正式缴费，每辆车每月150元，缴费率达到了100%。老问题解决，新问题又来了。之前，物业公司给每户每月发放两张4小时免费停车卡，方便子女过来看望老人，超出部分每小时收1块钱，但对这个方案大家有不同意见。这天，几位居民代表和社区、物业三方坐在一起商量怎么解决。
这些居民代表都是居民自治管理委员会的成员，别看他们都是志愿者，但他们的权力可不小，这个物业公司是他们和社区一起找的，同时自管会也要监督物业的工作，在一些有关居民的切身利益问题上，社区和自管会也会向物业积极争取。
在京棉三厂小区，为了解决买菜远的问题，社区和自管会就说服物业减免租金，引入了一家流动菜车。
八里庄街道西里社区党委书记毛立新说：“因为这个区的老年人多，下楼就买菜，比他拉着小车去跑2里地以外都方便一些，也是居民的诉求。这样社区、自管会和物业就商量，引进新发地有资质的菜车。”
而为了照顾一些年纪大不愿做饭的老人，社区和物业也想到了前面，在小区里开办了老年餐厅，老人们不用动手一下楼就能吃到物美价廉的饭菜。
据记者了解，单靠收取停车费和保洁费，物业公司很难收回成本。因此，如何让物业公司长期经营下去，也是值得思考的问题。
京棉新城物业总经理朱宝龙说：“持续下去就应该有一个固定的造血机制，这个造血机制就是在这个区域里面，过去70年代的车棚子现在已经破旧不堪，还在那里待着，怎么能够给利用起来？一个是自行车没有、少了，现在电动车多了，电动车多就得充电，在家里充是非常危险的，把这一块儿拿出来充电，剩下那一块儿就作为便民超市。这些超市便民了，产生的利润又回到物业，物业再把这些放到这个区域，这不就良性循环了吗？”
下一步，八里庄街道十里堡社区、红北社区、东里社区、延静里社区等老旧小区都将实现专业物业服务管理，八里庄大小物业综合管理体系将全面“组网”覆盖。
北京市朝阳区八里庄街道工委书记张福来说：“下一步把没有物业，弃管的这些小区全部建成大小综合物业管理。所谓大就是有公共区域，所谓小有它的产权单位，把大的公共区域服务和小的产权单位对本楼本单元的服务有效结合起来，形成一个综合性的没有缝隙的服务管理。无论是不是欠老百姓的账，旧账新账民心账都记在你身上，我们大家一起努力，把老百姓的环境改善了，让他们高兴了，我们还有一种成功的喜悦。”
小区垃圾能不能及时清理，水管漏水有没有人修理，停车有没有秩序，这些看起来都是小事，但其实，都直接影响着小区居民最基本的生活质量。这些小事儿管不好，就成了居民的堵心事儿、烦心事儿；管好了，居民就多了幸福感，对社区也更多了感情，更愿意共同去维护和建设好社区。这是一本民生帐，也是一本民心账。实实在在，不怕麻烦，创新管理，精准施策，才能把这个账本写好，写出温度和厚度。
